コラム

 公開日: 2014-09-13 

不動産の売却、相続前後 どっちが得?

不動産の売却は、相続前と相続後、どちらが得なのでしょうか?

ケースバイケースがあるので、個別に精査が必要ですが、

考え方としては次のようになります。

①相続前の売却では、通常20%税金がかかる。その後、税引き後の現金に対して相続税がかかる。
②相続後の売却では、相続税を支払った後に、その相続税を取得費にに加算して売却代から引いてから20%の税金がかかる。

この①と②を比較することになります。

取得費経費等を簡略化し、相続税を一律とした例でご説明します。

不動産価格をA。不動産を相続した場合の税金をBとします。
①相続前の売却では、A×20%が譲渡税となります。税引き後の現金はA×80%になります。
この場合相続税もB×80%になります。そこで譲渡税+相続税は、A×20%+B×80% になります。

②相続後の売却では、Bが相続税になります。その後即売却すると、(A-B)×20%が税金になります。
 そこで譲渡税+相続税は (A-B)×20%+B=A×20%-B×20%+B=A×20%+B×80% になります。

なぜか、①と②の税金が同じくなりました。

但し、相続税の税率等を精査すると、ケースバイケースで、どちらかが税金が多くなるケースもありです。

また、居住用の不動産を売る場合は、住んでいる人=名義人であれば居住用財産の3000万円控除が使えるため、相続前の不動産売却が有利になるケースが多いです。




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