コラム

 公開日: 2014-08-02 

将来家を売却するときのために知っておかないといけないこと

①店舗付住宅を建てようとする方が気をつけないといけないこと
ご商売をやっている方が住宅を新築される時、住宅の中に店舗を取り入れて建てようとする方がいらっしゃいます。その方が得だと考えたり、仕事の合間に家の用事もできると考えたりされるでしょうが、一つだけ覚えておかないといけないことがあります。それは、店舗付住宅は将来売る時に売りづらいということです。価格が安くなるということです。不動産の価格も需要と供給の関係で決まります。一般的な住宅は、欲しい人もたくさんいるので価格が高くなります。店舗付住宅は、商売をしながら住宅に住む方が少ないので、価格が安くなります。
私は、店舗付住宅を考える方に次のように提案しています。
・なるべく店舗と住宅を分けて造る
・住宅を単独で造る
・どうしても、店舗付で造る場合は住宅に改築しやすいように造る、もしくは住宅として造って店舗として使う
私の経験上、店舗付住宅は価格も安くなりましたし、売却にも時間がかかっていました。
②瑕疵担保責任を甘く見てはいけません
  住宅を売る時に知っておかないといけないことの一つに、瑕疵担保責任があります。瑕疵担保責任とは、住宅の引渡しを受けたときに気がつかなかった瑕疵(欠陥や傷)があった場合、売主が損害賠償の責任を負うことを言います。新築の場合は必ず建築業者による10年間の瑕疵担保責任がついてきますが、中古住宅として売る場合にも、原則的に責任が発生します。
 民法第570条には、次のように書かれています。「買主は、隠れた瑕疵を発見したときから1年以内であれば、売主に契約の解除または損害賠償の請求をすることができる」。文字通りとれば長期間にわたっていつでも重い責任が生じることになります。家を売却すると、いつ損害賠償を請求されるかわからず、とても不安定な状況におかれてしまいます。そこで、実際には契約書に、瑕疵担保責任を免除したり、瑕疵担保責任期間を短縮したりして、売主の負担が軽くなるようにしています。(瑕疵担保の免責を認めない買主様も当然います)但し、責任免除を契約書に記載しても、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合は、なお責任を負います。
いずれにしろ、中古住宅に関しては、売主と買主の間に大きな見解の違いが生じます(中古自動車を他人に売ったときの状況を考えればよく分かると思います)。買主は住宅を住めると考えて買うのです。事前に建物をよく調べて、悪いところは業者に委託して補修し、業者に責任を負わせたほうが今後取引がスムーズになる可能性があります。


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