コラム

 公開日: 2014-07-04 

お客様の知らない中古住宅と新築の違いとは?

住宅を購入しようと考える時、新築にしようか、それとも中古住宅にしようかと悩む方も多いと思います。そこで、お客様の知らない、中古住宅と新築の違いをお教えいたします。
 少し前に、こんな相談がありました。「住んでいる家の住宅ローンを整理して家をリフォームしようとしたら融資が通らなかった」そこで、私は予算を変えずにリフォームではなく新築建替えの申込に直してあげ、住宅ローンを通してあげました。
 なぜ、中古住宅は住宅ローンを通してもらえず、新築にしたら通してもらえたのでしょうか?実は、金融機関は物件の担保価値を見て融資額を決定するため、中古住宅をリフォームすることでは物件の価値があがらないと判断したのです。
 そこで、我々不動産業者が使う一般的な住宅の査定の仕方を見てみましょう。
 不動産査定では、まず、土地を査定します。通常は、国土交通省が出している不動産公示価格と、国税庁が出している土地路線価格、それに売買事例と、固定資産税評価を平均して出します。次に建物の査定をするのですが、木造建物は25年で一旦価値が無くなると考えられており、リフォームした場合も、ほとんど価格に反映されません。
 ということは、中古住宅はリフォームしてもあまり販売価格があがらないということになります。金融機関では、中古住宅をリフォームするケースの住宅ローンは金額を出しづらいということになります。
 そこで、新築住宅=担保価値が高い=売る時にも高い査定が付きやすい=金融機関の融資が出やすいということになり、中古住宅=担保価値が低い=売る時にリフォーム代が反映されない=金融機関の融資が出づらいということになります。

 以上のことから、将来の資産価値や転売を考えるなら、新築の方が良く、住み続けるなら中古住宅でも良いということになります。テレビで“新築そっくりさん”とか騒いでいますが、現実には、フルリフォームをしても、担保価値をあげることにはならないようです。また、フルリフォームをする費用があれば、家1件新築できてしまうこともあります。
 それでも、新築する予算がなく、中古住宅を選択せざるを得ない場合はどうしたらよいでしょう?その場合は、価格で折り合いを付けることが一番です。新築と中古住宅の性能の差がどんどん広がっている現在、売主がリフォームして引き渡す例や、価格を下げて引き渡す例が増えています。


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