コラム

 公開日: 2014-01-10  最終更新日: 2014-07-04

自宅を貸家にする場合の注意点

私の仕事の大半は、相談を受けることです。それも、不動産のことだけでなく、ありとあらゆることの相談を受けます。
 以前、青森市のある施設で、不動産の資格(宅地建物取引主任者)の講習会に参加していたときのことです。お隣にいらっしゃる方が、しきりに私に質問をしてきました。
 聞けば、青森市の繁華街の近くに貸家を所有しているとの事。その、貸家を持っていても、補修費用ばかりかかるのでどうしたら良いかというご相談でした。私は、いつもの通りに、講習会後も少し相談を伺い、続きは後日お電話にて承ることを告げてその日は終わりました。
 相談の中身は以下のようでした。
 所有している不動産は、土地が約80坪、建物が50坪ほどあり、不動産価格を査定してもらったら、2500万円にもなるとのことでした。その家を、事情があって貸すことになり、現在月々8万円で貸しているとのことでした。
 しかし、不動産賃貸業をしているのに、利益がほとんど無く、大半は補修費用で消えてしまうとのこと。後日、お電話にて再度相談がありましたので私は次のように答えました。
 『不動産賃貸業というのは、建物が小さいから成立するのです。建物が小さいことによって、毎年の税金も安く済み、屋根の塗り替え等の補修費用も少なくて済みます。もちろん、クロス張替え等の補修費用も、面積が少ない分だけ安く済みます。それ以外に、土地価格の下落も計算しないといけないのです。今回の件に関しては、現在借りている方が退室されたら売り払ってしまわれた方が、手取りが多くなりますよ。』
 もちろん、かなり長い時間お話させていただいたのですが、最後は方向性が出たので満足されたらしく、その後はお電話をいただいておりません。
 住宅とは、面積が小さいことにより、維持費も少なくて済んだり、メンテナンス費用が少なくて済んだり、貸しやすかったり、売りやすかったりするのです。ですから、将来、引越しが予想されたり、賃貸住宅として貸す可能性があるときには、予め、土地建物の面積を小さめに抑えておく必要があります。
 もちろん、土地が小さく、建物の面積が小さい方が、購入する費用も安く済みます。
 何事も、予想されることは全て明確にして、お客様の視界が良くなるようお手伝いしたいと思います。


福間直樹プロフィール
 東京理科大工学部建築学部中退慶應義塾大学経済学部卒業。学生中に自宅が競売にかかり、その後東京で学習塾に勤務。平成9年公務員をやめて不動産業をしていた実家の仕事を手伝う事に。その後、住宅ローンを支払えない人を助けたり、住宅ローンの利用の仕方の勉強会を開いたりと広域での活躍が期待されている。不動産契約件数700件。相談回数1000件以上と、業界で記録的な顧客対応をしてきたことでも知られている。

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