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 公開日: 2013-09-14  最終更新日: 2014-07-04

第9回 高くても売れる物件、安くても売れない物件

高くても売れる物件、安くても売れない物件というものがあります。
前回ご紹介した簡易査定の価格というのは、あくまでも収益還元法的な視点で割り出したものです。実際の売買にあたっては、そのほかに様々な要素が価格設定や売買の成否に関係してきます。

■価格帯と利回りの関係

まず一つは、価格と利回りについて、前回の価格調整の部分でもお伝えしましたが、利回りの基準というのは、価格帯によっても変わります。価格が小さければ、利回りが低くても売れますし、高額になるほど高利回りでなければ売れないことが多いです。
また、価格が低くなれば、現金で買える方もいますので、銀行評価や融資期間に関係なく売れる可能が高くなります。

■投資物件としての融資が可能か?

ほとんどの不動産投資家は金融機関から融資を受けて物件を購入します。いくら収益性が良い物件でも、その物件の担保価値が低い等の理由で融資がつかない場合は、購入したくても買えません。

■積算評価

では、金融機関がどのような基準で融資可能額を決めているのか簡単に説明します。一般的に金融機関では積算法という方法で評価をしています。
最近では買う側も積算評価を出して購入を検討するくらいなので、ご自身の物件価値を知る意味でも、知っておいたほうが良いと思います。
土地と建物に分けて説明します。まず、土地は相続税路線化が基準となります。ただし金融機関によって路線化に掛け目を入れる場合があります。

建物は、次のように算出します。
再調達価格×延床面積×残存期間/法定耐用年数
再調達価格も金融機関によって異なりますが、新築した場合の一般的な単価です。単価は建物構造によって異なります。

下記のような早見表が便利です



■建物残存年数


1、借入可能期間
2、売却価格≦融資可能額
その建物の築年数が古く、借入可能期間が短いというケースがあります。例えば15年の融資を受けたいと思っていても、どこの金融機関もその物件には5年しか融資をしてくれない場合は、返済期間中はキャッシュフローが出ないばかりか、持ち出しになってしまうわけですから、経営として成り立ちません。

逆に自分の物件が銀行の融資対象としてみた場合、どういう状態なのか?次に買う人にとって、融資期間と融資額が経営として成り立つ枠内におさまっているのか?

そこを把握しておかないと、たとえ高収益物件であっても買える人がいないために売買が成立しないという状況になってしまいます。

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不動産投資は売却して初めて投資の利益が確定します。常に所有物件の資産価値を把握しながら売り時を間違わない事が重要です。
例えば、10年間で1,000万円の家賃収入が見込める物件があるとします。その物件を売却し、得られるキャッシュが1,000万円である場合ですと、今すぐ確実に入る1,000万円と10年かけてやっと手に入る1,000万円のどちらが良いのか?という選択になりますね。
ご自身で資産価値の把握や売り時の判断が難しいという方は、是非「無料相談」をご利用下さい。



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