コラム

 公開日: 2013-09-14  最終更新日: 2014-07-04

第8回 今すぐできる簡略版価格査定

物件の価格査定にあたっては、業者さんの意見だけではなく、ある程度の価格の判断基準を自分で持っておくべきです。



このシートは、いわば物件が市場で売れる価格を知るためです。繰り返しになりますが、私たち大家が知りたいのは「現実的にいくらくらいで売れるのか?」ということです。

①賃料想定

これは、満室時の賃料です。空室があったとしても、満室を想定します。例えば家賃5万で10世帯ならば月額50万円で年間にすると600万円になります。

②必要な利回り

ここでは、その物件に求められる利回りを求めます。価格や地域など、各項目について査定してポイントを出し、最後に標準利回り15%にプラスしたものがその物件に必要な利回りになります。

価格調整・・・
1,000万円以下ならマイナス2、3,000万円以上はプラス1、5,000万円以上はプラス2を入れます。なぜこのように価格調整をするか?というと、価格が低い物は買える人が多いので低くても売れやすく、逆に価格が高くなればなるほど、平均的な利回りでは誰も買わないためです。

地域調整・・・
例えば同じ市内でも物件がどこの地域にあるかによって価格は変わります。中心部より郊外にある方が土地の値段が低いので、その分利回りも高くないと売れません。
市内のやや郊外でプラス1~2.人気地区など場所によっても違います。

建物調整・・・
建物の構造にもよって変わりますが、減価償却期間が短いほど売りにくくなりますので、求められる利回りは高くなります。例えば木造なら償却期間は22年ですが、残存期間が5年未満の場合はプラス2、10年未満はプラス1とします。法定耐用年数の表を見て記入してください。

用途調整・・・
事務所や店舗が入っている場合、例えば6世帯あって1階に店舗が2つあると、割合的には33%も店舗があるわけです。そういうものは普通のアパートに比べて運用が難しいので、利回りを高くする必要性があります。

これらを全て合計した金額に標準利回りである15%を足します。
なお、この標準利回りは、私がここ数年、この地域の売買物件ほとんどに目を通し売出価格や、実際の売買価格も確認して上で決めた数字です。ただし、常に一定なものではなく景気や需要によって上下します。

③修繕費用

これは、空室を埋めるための経費です。年間家賃、必要利回りなどは物件が満室である前提で計算していますが、例えば10戸のうち5戸空いていて、原状回復も何もしていない、すぐに入居募集ができないという場合は、当然買う側は原状回復にかかる経費分マイナスの査定をして指値を入れてくるでしょう。
 また、入居中の部屋は内見できないので、購入を検討しているお客さんは、外観と空室だけを見て判断します。空室がボロボロでは当然印象が悪くなりますので、売るときには先に修繕してすぐ稼動できる状態にしておく方が高く売れます。
 以上で売却金額の査定というのができます。それぞれの物件の立地や個性によって実際の査定は変わってきますので、ある程度の予測値としてお考え下さい。

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< 追伸 >

このシートは決して「この金額でなければ売れない」という数値を出すものではなく、ある程度の予測をする為のものです。物件の価格を客観的に予測する事で、今後の賃貸経営や売り時の判断のお役に役立てて頂ければ幸いです。
 簡約版価格査定をやってみて、所有物件の売却を検討された方は、是非「無料相談」をご利用下さい。

この記事を書いたプロ

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宅地建物取引士 中村一晴

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