コラム

 公開日: 2013-07-25  最終更新日: 2014-07-04

第7回 市場物件の価格の決まり方

市場物件の価格は、どのように決められているかご存知でしょうか?
実は、不動産鑑定士さんなどが評価して決めているわけではなく、売主さんの希望や、業者さんの提案した査定額によって決められています。
そういった部分で、市場物件の価格は売主側が自由に設定できますが、買う側がこの価格でいいと思わない限り売れることはありません。売れなければお金にならないわけですから、結局、価格というのは買う側が決めている訳です。

市場物件の価格の決まり方


1、取引事例比較法
2、積算法
3、収益還元法

では、業者は何を元に査定金額を出しているのでしょうか?
普通の土地や居住用物件であれば、過去の取引事例を見て、近隣で坪20万円くらいで売買があったとすれば、それを参考に「大体坪20万円くらいが相場です」と評価できます(取引事例比較法)。
また、建物があれば「建築費がいくらで、何年くらい経過しているから、建物の残存価値としてはこのくらいが適正」という評価の仕方で評価できます(積算法)。
アパートなどの投資物件の場合は、一般的にはその物件がいくら収益をあげているのか?を基準に評価します(収益還元法)。

投資物件の場合、買う側も利回りや融資付けなど、ある程度の条件を前提に判断してくるわけですから、投資物件の売出価格決定にあたっては、やはり業者選びを間違えないというのがポイントとなります。
なお、多くの業者さんが「無料査定!」と広告で謳って売物件を確保しようとしていますが、もともと不動産屋さんは業法上、査定だけではお金は取れませんので、この「無料査定」に負い目を感じる必要はありません。

売却価格に反映される項目


アパートなどの投資物件は、収益還元方をメインに価格が決定されています。例えば年間500万円の収益が上がっている物件があるとします。それに対して利回り10%であれば、物件の価格は5,000万円。8%であれば6,250万円というように、収益から逆算して価格が決められるのです。
しかし、実際の売買では、もっと様々な条件が売却価格に反映されます。賃料収入はもちろんですが、入居の状態や、土地の価値、築年数や建物の構造と状態、建物の用途などによって評価は変わってきます。

ただ、細かく査定しようとするほど結局マイナス的な要素が強く出るので、そこまで深く評価せず、マイナス要素があればその分高利回りに設定したり、買主側の指値に応じて値引きする事で、おおよその売却価格を決定しているというのが実情です。
このように、ある意味不透明な状態で売却価格が決まっているため、売る側にとっては、利回りを落とさないように経営すれば、その物件を所有していた期間中の減価を防げるというメリットがあります。

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< 追伸 >

例えば木造築10年のアパートを3,000万円で購入したとします。これを5年後に売る場合、収益(利回り)が変わらなければ、同じ3,000万円で売却することも十分に可能です。
この期間に返済が進んでいれば、購入時と同じ金額で売ったとしてもお金を残せるわけですから、収益を落とさない、出来ればアップする経営努力をすることが、重要な出口戦略になります。
収益が減ってきている方は是非「無料相談」をご利用下さい。

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