コラム

 公開日: 2013-07-17  最終更新日: 2014-07-04

第6回 売却 or 保有の判断基準

前回のシュミレーションは、短期的な視点で現状の経営状況を見て判断したものです。
当然それだけでは総合的な判断が出来ませんので、色々な側面から分析してどうするのか決断する必要があると思います。今回は、長期的な視点での自分の物件をお金に換算してみる方法をご紹介します。

A  自分の土地の換金性


これは、実際に土地を売り出した場合、どのくらいで換金できるのかということです。私はいつもセミナー等で言うのですが、土地の換金性は、単純に相場の坪単価×坪数では求められません。
例えば、200坪や300坪という広大な土地がある場合、二つ三つに分割できれば、住宅用地として売れるかもしれません。でもその土地が、旗竿地だったり細長い土地だったりして、その大きさのままでしか売れなければ、買う人はほとんどいないでしょう。一般の住宅用地として考えた場合、家を建てるのにそんなに大きい土地は必要ないからです。その場所が相場的には坪20万円だったとしても、買う人がいなければ実際には売れません。
では、それは現実的にはいくらなら売れるのか?そういったスタンスで土地の換金性というのを見ておく必要があります。

これは、物件を購入する時も同じです。例えば、築20年の物件を15年の融資をつけて購入するとします。築20年+15年の融資ですから、築35年まで返済が続くことになります。果たして、建物が持つのかどうか?経営し続けることが出来るかどうか?皆さん不安ではないでしょうか?
でも、私はそういう視点だけでは物件を見ていません。それよりも、いざ建物が駄目になったとき、その時点で残債がいくらで、その土地を売ったときにいくらで売れるのか?という点に注目しています。
最終的に土地で売ってしまえば借金は返せるわけですから、それで投資として採算が合うかどうかで判断しています。

B  現況建物の利用期間で得られる現実的収入はいくらなのか


年間の手残り額(CF)がいくらなのか。例えば月に20万だったら、年間の手残りは×12ヶ月で240万円です。それから固定資産税がどのくらいかかっているのか?建物部分は今後下がっていくでしょうが、ここでは現在の固定資産税から概算を求めます。年間の手残り額から固定資産税を引いたものを①とします。
これに対して、建物はどのくらい持つのか?例えば木造だったら22年というのが一般的な償却年数ですが、これに+5年位でみておいてもいいでしょう。この年数を②とします。
この①と②をかけると今後、どのくらいお金が得られるか大体分かります。私の場合は固く見て、空室期間の増加や賃料低下を加味して、それの8掛けで計算しています。

C  建物を利用し続けるための維持費用


さきほど、算出した建物の利用期間中、建物を維持するためにかかる費用です。
例えば、まだ20年使えるような物であれば、10年おきの外壁塗装が2回くらい必要になります。1回200万円なら合計で400万円。
あとは、原状回復費用です。年間20%の入退去があったとして、10戸だったら年間2室です。1部屋の賃料が5万円であれば、少なくても1か月分の原状回復費用が発生すると考えます。そうすると年間10万円が原状回復費用です。
これに建物を維持できる期間をかければ原状回復によって出て行く費用は、ある程度わかります。
そのほか、防水工事、貯水槽清掃、エレベーター管理、給配管交換、住設機器の入替など、そういった修繕工事も長期で計画を立てていけば、ある程度は予測可能だと思います。

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< 追伸 >

賃貸経営は、いわば「B-C」のためにやっているようなものです。プラス、税務的な部分も当然出てきます。
そして、それが終わったとき、土地の最終的な利用法をどうするのか?売却するのか?保有するのか?ここをある程度考えておけば、予め対応できることは多いのではないでしょうか?ご自身で判断が難しいようでしたら、「無料相談」をご利用下さい。

この記事を書いたプロ

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