コラム

 公開日: 2013-06-29  最終更新日: 2014-07-04

第5回 売却を上手に活用し投資効率をあげる   

今回は、実際に例をあげて、
「売却を活用して投資効率を上げるやり方」についてシュミレーションしてみましょう。

◆ケーススタディ1 Aさんの場合


所有物件3棟
①残債2,000万円(30万円/14万円返済)
②残債2,500万円(42万円/21万円返済)
③残債1,500万円(30万円/13万円返済)

102万円-48万円=毎月54万円(10.8%)
返済比率は47%

①を3,000万で売却し②に繰上返済
②残債1,500万円(42万円/13万円返済)
③残債1,500万円(30万円/13万円返済)

72万円-26万円=毎月46万円(18.4%)
返済比率では36%(-9%)
※繰上返済は割り増しとする。

Aさんは物件を3つ持っています。合計の残債は6,000万円。それに対し家賃収入が102万円あります。返済が48万円で毎月のキャッシュフローは54万円です。
この毎月のキャッシュフロー54万円を得るために、合計6,000万円の借金をし、残債に対する利回りは10.8%です。

物件の一部を売却し安定化させる


物件①を3,000万円で売却して、物件②の繰上げ返済をしたとします。すると家賃収入は②と③合計で72万円。一方で返済は②と③合計で26万円になります。
物件が一つ減っているので当然手残りは少なくなりましたが、借金が3,000万円に減り、残債に対する利回りは18.4%に上がりました。
また、返済比率も①を売却したことによって47%が36%に低下しました。これも、経営の安定につながります。

繰上返済は「割り増し」にする


通常、繰上返済する場合は毎月の支払を変えず回数を減らします。
しかし私の場合は返済比率を下げる事を優先したいので期間はそのままにし月々の返済を減らす「割り増し」という方法をしています。
Bさんのケースで見ていきましょ

◆ケーススタディ2 Bさんの場合


所有物件2棟
①残債5,000万円(72万円/33万円返済)
②残債5,500万円(80万円/36万円返済)

152万円-69万円=毎月83万円(9.4%)
返済比率は45%
①を6,500万で売却し手残り1,500万円を自己資金に③購入
②残債5,500万円(80万円/36万円返済)
③残債4,000万円(85万円/23万円返済)

165万円-59万円=毎月106万円(13.4%)
返済比率では36%(-9%)

Bさんは物件を2つもっています。合計の残債は10,500万円。
それに対し家賃収入が152万円あります。
返済が69万円で毎月のキャッシュフローは83万円です。
残債に対する利回りは9.4%、返済比率は45%になります。

新たに物件を買うために物件①を6,500万円で売却するとします。
売却の手残り1,500万円を自己資金として5,500万円の物件③を購入します。
そうすると、家賃収入は物件②と③合計で165万円。返済が59万円となり、
毎月のキャッシュフローは106万円。残債に対する利回りは13.4%、返済比率は36%です。

このように、売却したお金を使って新しい物件へ買換えすることによって、
より効率がよく安定した経営ができるわけです。
私は主にBさんのパターンで、資産の構築・組み換えをしています。

現在、投資物件専門の当社スタッフ にて、『無料相談実施中』です


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 青森県知事(1)第3313号
 株式会社インベスターバンク
 〒036-8095 弘前市城東5丁目13-6
 TEL:0172-88-8211 
 FAX:0172-88-8213
 URL http://iiapaman.com/aomori/
 Mail info@iiapaman.com
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< 追伸 >

それなりの規模の物件を持っていれば別ですが、やはり家賃収入だけでは自己資金は貯まりません。
それならば、いっそ残債と売却価格のバランスを見ながら売却し、500万円・600万円というお金を残し
そのお金を使って新たに効率的な投資を目指したほうが資産構築は早いかもしれません。

この動かせるお金が大きくなることで、規模の大きい投資や高利回りの投資ができる、
金融機関から有利な融資条件を引き出すことが出来るなど選択肢も広がります。
投資戦略に「売却」を絡めることで、借金を減らし経営リスクも抑えることも可能になるということです。
ご自身の物件の売却価格を知りたいという方は「無料相談」をご利用下さいね。



この記事を書いたプロ

株式会社インベスターバンク [ホームページ]

宅地建物取引士 中村一晴

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