コラム

 公開日: 2013-06-11  最終更新日: 2014-07-04

第2回 市場物件の主な「売 却 理 由」 

私は不動産に関わって15年ほどになります。これまでに100棟以上のアパートの売買を経験しました。その中で見聞きしてきた売却理由は次のようなものでした。

☑ 空室や家賃下落による経営悪化
☑ 経年劣化等での修繕費負担増加
☑ 本業の経営悪化による資産整理
☑ 買換え、転売等

経営悪化してからの売りは買い叩かれる理由に…


転売差益目的の転売は別として、売却の理由は経営が悪化したから売却しようとするケースです。つまり、「もう駄目だから売ろうと」考えるのです。

当然ですが、こういう状態で売りに出しても高く売ることはできません。
買う人も「空室が多い」「修繕費が掛かる」等のマイナス点を査定し指値を入れてきます。結果、安く買い叩かれる事になります。
売る人にしてみれば、「新たにお金や手間暇をかけるより、さっさと売りたい」思うかも知れません。しかし、投資の最後に「高く売る努力」を放棄したために、せっかく今まで積み上げた利益を飛ばしてしまうのは、もったいないことだと思います。

また、1万円程度の買い物で熟慮する方でも不動産の売却になると何も考えずに500万円位の値引きに応じる場合も多いですね。
そうならない為にも、1番の対策としては所有物件の適正な現在価値を知る必要があります。
不動産の売却は「旬を逃さない」ことが重要=タイミングが全てです。
所有物件の現在価値を分かっていれば、その価値以下の申込が入った場合や価値以上で申込が入った場合も対応がスムーズに出来るはずです。

売却 = 投資の失敗ではない


ここで間違えないで頂きたいのは、売却=失敗というネガティブなイメージを持ちすぎないという事です。
建物は古くなるので次第に経営が悪化するのは当然ですし、あまり利益が出なかったとしても、その物件を買ったことで多くの経験や知識を得ることが出来たのではないでしょうか?

ちなみに私が最初に不動産投資を始めた時は、自分で土地を買って新築でアパートを建てました。今ではありえない話です。
しかし、その頃の私は、それしか手段がありませんでした。大成功とはいえない投資でしたが、まず1歩踏み出して物件を持ったことで賃料も得ましたし、銀行との信用も作れました。

大家さんの経験値や使えるお金、時代のタイミングによって、その時に出来る投資法というのは違ってきます。
最初は自己資金も乏しくサラリーマンの属性で何とか融資を引いてスタートしたとしても、大家さんとしての力がついてくれば、資金も信用も増し最初とは違う買い方が出来ます。『だんだんレベルが上がっていく』という事です。
その時のレベルに合わせた、より効率の良い投資にシフトしていくためには、物件の入替の必要が生じてくるのは当然ですし、それが不動産投資の醍醐味、面白さなのかなと思います。

これから不動産投資を始める方に言いたいのですが、最初の物件選定にそこまで慎重になりすぎる必要はないと思います。最初から完璧な物件など買えなくて当然なのですから、その時の自分が買える範囲でのベストな物件の取得からスタートすれば良いのではないでしょうか。

現在、投資物件専門の当社スタッフにて、『無料相談実施中』です



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< 追伸 >

たとえ現時点で、どんなに良い物件を買ったとしても、20年、30年と安泰な物件などありません。必ず売却か?保有か?という選択肢が出てきます。
5年単位くらいで収益と出口を見ながらある程度のルールを守っていけば、大きな失敗はしないのではないか?と思います。
では、次回をお楽しみに。

この記事を書いたプロ

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宅地建物取引士 中村一晴

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